Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости

 Содержание
Введение 
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости
1.1 Понятие и виды жилой недвижимости
1.2 Приципы оценки стоимости жилой недвижимости
1.3 Цели оценки и виды стоимости жилой недвижимости
Глава 2. Методические основы оценки стоимости жилой недвижимости 
2.1 Затратный подход к оценке стоимости жилой недвижимости
2.2 Сравнительный подход к оценке стоимости жилой недвижимости
2.3 Доходный подход к оценке стоимости жилой недвижимости 
Глава 3. Практика расчета стоимости жилой недвижимости 
3.1 Описание объекта оценка и анализ рынка жилой недвижимости в г. Казань
3.2 Применение подходов к оценке стоимости жилой недвижимости
3.3 Согласование результатов и выведение итоговой стоимости объектов оценки
Заключение
Список использованной литературы 
Приложение







Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости
1.1 Понятие и виды жилой недвижимости
Понятие «недвижимость» можно трактовать по разному, с точки зрения Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального стандарта оценки и с точки зрения Международного стандарта оценки.
В Гражданском кодексе Российской Федерации понятию «недвижимость» дается определение в статье 130 и в статье 132, где «недвижимость» трактуется как:
Гражданский Кодекс Российской Федерации в статье 130 предусматривает определение понятия « недвижимость »:
«Недвижимость»- это все то, что неразрывно связано с землей, а то есть это такие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба для этих объектов будет невозможным. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации к объектам недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, так же космические объекты и такие предприятия как имущественный комплекс.  (ГК 130-132)
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 7 объектами недвижимости являются - застроенные и незастроенные земельные участки, части земельных участков, а также жилые и нежилые объекты, вместе или же по отдельности, непосредственно с учетом связанных с ними имущественных прав в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также объекты капитального строительства. 
В соответствии с Международными стандартами оценки понятие «недвижимость», трактуется как:
«Недвижимость»- это физический участок земли к которому относятся выполненные человеком улучшения (непосредственно к таким улучшениям будут относятся и постройки). Также «недвижимость» это материальная и осязаемая "вещь ", на которую можно посмотреть и также потрогать, непосредственно в совокупности со всеми на земле сооружениями ,а также над землей или под землей.
Термин «недвижимость» произошло от трех других слов, как:
- неподвижный (то есть, это что не передвигается и остается на одном месте и в одном и том же положении);
- имущество (имение) (то есть, это то что находится в чьей-либо собственности и также принадлежит кому- нибудь или чему- нибудь) ;
- собственность (то есть, это принадлежность кому-нибудь или чему-нибудь с правом распоряжения).
По функциональному назначению недвижимость принято подразделять как:
- жилая недвижимость;
- коммерческая недвижимость;
- недвижимость специального назначения;
- промышленная недвижимость;
- сельскохозяйственная недвижимость;
- недвижимость горнодобывающей промышленности;










Основные типы недвижимости
Земля
- свободные земельные участки
(под застройку или другие цели использования земли)
- природные комплексы
для эксплуатации природных
ресурсов.
Жилье
- элитное жилье;         
- типовое жилье;        
- городское жилье;    
- загородное жилье.   
Нежилые помещения
- офисные помещения;
- складские помещения;
- торговые помещения;
- производственные помещения.
                              


                                                                     







В законодательстве Российской Федерации термину «жилая недвижимость» не дано конкретного определения. Но существует общепринятое понятие к « жилой недвижимости».
Жилая недвижимость - это такая недвижимость, на которую устанавливаются права владения, распоряжения и права пользования на нее, которая непосредственно предназначена для постоянного проживания граждан в соответствии с действующими нормами. 
Жилую недвижимость подразделяют на:
- малоэтажный дом (до 3 этажей);
- многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей);
- дома повышенной этажности (от 10 до 20 этажей);
- высотные дома (свыше 20 этажей).

И объектом жилой недвижимости является кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната и дачные дома.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в статье 16 к видам жилой недвижимости относятся:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Жилой дом - это индивидуальный объект жилой недвижимости, который состоит из комнат и помещений, предназначенный для постоянного проживания граждан в соответствии со всеми бытовыми и иными нуждами. 
Квартира - это объект жилой недвижимости, который входит в структуру многоквартирного дома, состоящий из нескольких комнат и определенных помещений, где предоставляется возможность доступа к помещениям общего пользования, непосредственно предназначенный для постоянного проживания граждан в соответствии со всеми бытовыми и иными нуждами. 
Комната - это часть жилого дома или часть квартиры, предназначенная для использования в качестве определенного места и для непосредственного проживания граждан в жилом дома или в квартире.
Во многих развитых странах существует классификация жилой недвижимости. В Соединенных Штатах Америки принято классифицировать жилую недвижимость на такие типы домов как:
- коттедж(cottage) ;
- индивидуальный дом (family house);
- таунхаус (townhouse);
- квартира повышенной комфортности (superior apartment );
- квартира (apartment).
Всю жилую недвижимость можно разделить на три крупные категории.
- Элитное жилье (подробная классификация представлена в
Приложении 1.5);
• Эконом класс (панельные, кирпично-монолитные дома,
расположенные в любом районе города)
• Низший эконом класс (непрестижный район, низкая транспортная
доступность, здания старого фонда).
Классификация загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы) может
быть проведена исходя из категории поселков (
Так же жилое помещение можно поделить на такие виды как:
- элитное жилье;
- типовое жилье;
- городское жилье;
- загородное жилье.
1.2 Принципы оценки стоимости жилой недвижимости.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов( рис)









1.С позиции потенциального собственника


2.Обусловленные процессом эксплуатации

3.Обусловленные рыночной средой

Полезность
Замещение
Ожидание

Спрос и предложение
Конкуренция
Разделение

Вклад
Остаточная продуктивность
Сбалансированность
Соответствие
Изменение внешней среды


  


4. Лучшее и наиболее эффективное использование

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора которые влияют на стоимость объекта недвижимости: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Все эти факторы непосредственно проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимости оценки при их функционирование.
По мнению С.В. Грибовского принципы оценки стоимости недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы, которые непосредственно могут быть применены к оценке жилой недвижимости: [7; стр169 ]
1-я группа. Принципы оценки стоимости жилой недвижимости, основанные на представлениях пользования о полезности объекта.
2-я группа. Принципы оценки стоимости жилой недвижимости, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.
3-я группа. Принципы оценки стоимости жилой недвижимости, обусловленные влиянием рыночной среды.
4-я группа. Принцип оценки стоимости жилой недвижимости наилучшего и наиболее эффективного использования. ( рис 2)
Принципы оценки стоимости жилой недвижимости

Принципы, основанные на представлениях пользования о полезности объекта.
Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.
Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
- принципы, основанные на представлениях пользования о полезности объекта;
- принцип полезности заключается;
- принцип замещения;
- издержки неиспользованных возможностей.

- принцип баланса;
- принцип вклада;
- принцип остаточной продуктивности;
- принцип рыночного соответствия;
- принцип внешнего фактора.

- принцип предложения и спроса;
- принцип конкуренции.


Все четыре группы принципов оценки жилой недвижимости взаимосвязаны между собой. При оценке жилой недвижимости, следует обязательно основываться на всех принципах и учитывать все или основные принципы оценки, для того что бы информация о стоимости объекта жилой недвижимости была достоверной.
1. Принципы , основанные на представлениях пользования о полезности объекта.
Исходный принцип оценки стоимости недвижимости это принцип, который основывается на представлениях пользования о полезности объекта. Означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Жилая недвижимость которая будет находиться в личном пользовании у юридического или физического лица, то стоимость этой жилой недвижимости будет зависит от ожидаемых преимуществ в результате владения или проживания в этой жилой недвижимости.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов жилой недвижимости ( например от престижности объекта).
Принцип полезности заключается в том, что способность товара в данном случае жилая недвижимость должна удовлетворять определенные потребности потребителя, то есть быть полезной для потребителя. Жилая недвижимость, которая находится в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с разной степенью удобства. Качество и количество удобств жилой недвижимости будет влиять непосредственно на полезность недвижимости для самого владельца или его арендатора. Влияние полезности соответственно будет зависеть от потребительских характеристик жилой недвижимости, таких как: местоположение объекта, качество ремонта и других свойств полезности, которые существенно повлияют на стоимость объекта недвижимости.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности. 
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки. 
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, то есть в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов жилой недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, то есть стоимость объекта жилой недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
Так же к принципам, основанных на представлениях пользования о полезности объекта относятся издержки неиспользованных возможностей. Когда инвестор, принимает определенное решение, отказывается от других возможностей приложения капитала.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта жилой недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения жилой недвижимости в данном районе. Примером будет являться ожидаемое строительство станции метро, которая будет находится вблизи от объекта жилой недвижимости, соответственно это повысит стоимость объекта жилой недвижимости без физических изменений.
Данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость жилой недвижимости.
2.  Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.
Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость жилой недвижимости. То есть жилой недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта жилой недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта. Сбалансированность может нарушиться, если объект жилой недвижимости на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот имеет излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру
Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи жилой недвижимости и внешней среды.
Принцип вклада означает, что для оценки стоимости объекта жилой недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость. Например, осуществленный ремонт в жилой недвижимости, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, равную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.
Принцип остаточной продуктивности определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту жилой недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли. В XX веке экономисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует связывать с организацией производства, которая объединяет землю, рабочую силу и капитал в конечный объект недвижимости.
Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей. Например арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.
Также существует принцип рыночного соответствия, который предполагает, что жилая недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования.
Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, жилая недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой жилой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, жилая недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой жилой недвижимостью.
Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость жилой недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Принцип предполагает, что при оценке объектов жилой недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района. Если внешние факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы для владельцев жилой недвижимости возникают, как правило, из-за действий других владельцев. Например, завод сбрасывает в окружающую среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, перекладывая на других расходы по проведению экологических мероприятий.
Жилая недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком.
Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Этот фактор будет оказывать преимущественно положительное воздействие на стоимость жилой недвижимости. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.
К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят:
- общественные тенденции;
- экономическая ситуация;
- мероприятия государственного регулирования;
- экология.
Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить направление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.
Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость.
Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.
К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.
Природные и техногенные экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.
3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.
Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации.
Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости — важной движущей силой экономического развития.
Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.
Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.
Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.
Принцип спроса и предложения означает, что цена жилой недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектахжилой недвижимости в условиях социально- экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений. 
Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность объектах жилой недвижимости. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка. 
Предложение - это количество объектов жилой недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты жилой недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты жилой недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны. Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке жилой недвижимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.
При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли при этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой ограждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях. Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточному принципу. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке жилой недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.
Практическим методическим выражением принципа НЭИ при оценке рыночной стоимости является моделирование поведения типичного покупателя на рынке, а также продавца, заинтересованного в максимизации принадлежащих ему активов.[ 2; ст.3].
Объектом оценки является часть объекта недвижимости, а именно жилые квартиры в многоэтажном жилом доме. Согласно пункту 17 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 г. № 611, анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учётом фактического использования других частей этого объекта. Таким образом, исходя из предпосылки, что объект оценки - жилая квартира, являются лишь частью многоэтажного жилого дома, то можно сделать только один вывод: НЭИ использование оцениваемого объекта собственности – это ее использование по существующему назначению – как жилая квартира.
1.3 Цели оценки и виды стоимости жилой недвижимости.
Оценка стоимости жилой недвижимости — это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта жилой недвижимости. Оценка стоимости жилой недвижимости состоит из определения стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования в отношении различных объектов недвижимости.
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, то есть стоимость недвижимости для конкретного инвестора.
Виды стоимости объектов жилой недвижимости различные. И в соответствии с целями оценки, определяют ту или иную стоимость:
- рыночная стоимость;
- потребительную стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- восстановительная стоимость;
- стоимость замещения;
- страховая стоимость;
- налогооблагаемая стоимость;
- ликвидационная стоимость.
Рыночная стоимость
В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.
Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.
1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, то есть они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.
3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).
4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.
5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.
Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой стоимостью от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость)
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Инвестиционная стоимость
Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.
Страховая стоимость
Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)
Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, ли.......................